Todos os condôminos devem ter uma diretoria, e a diretoria realiza a operação diária. O conselho de condomínio tem amplos poderes e com ele uma grande responsabilidade.

Membros do conselho

O condomínio deve ter uma placa. O conselho deve ter um líder. O conselho será composto por três membros, salvo disposição em contrário nos estatutos.

O conselho é eleito na assembleia anual, por maioria simples dos votos expressos. O síndico do conselho é eleito separadamente pela assembleia anual. Pode ser estipulado nos estatutos que os candidatos devem ser eleitos.

Não há exigência de que um membro do conselho seja um proprietário de seção. Por exemplo, você pode escolher um advogado se puder pagar. Isso pode ser prático onde é difícil fazer com que as pessoas concorram como membros do conselho.

O membro do conselho de condomínio deve ser maior de idade. Pode ser estipulado nos estatutos que apenas pessoas singulares podem ser eleitas como membros do conselho de administração.

Se pessoas jurídicas estiverem representadas no conselho, deve ser eleito um representante da pessoa em questão. O mandato é de dois anos, salvo decisão em contrário da assembleia anual.

Um membro do conselho pode renunciar durante o período de dois anos quando razões especiais o justifiquem. Os requisitos por motivos especiais podem não ser rigorosos, mas deve-se presumir que uma justificativa real deve ser fornecida.

A diretoria deverá ser avisada com razoável antecedência, para se ter tempo de fazer novas eleições. A assembleia-geral ordinária pode, a qualquer momento, por maioria simples, decidir que um membro do conselho deve renunciar.

Em copropriedade com oito ou menos seções, pode-se decidir que todos os proprietários de seção serão membros do conselho. Tal decisão requer que todos tenham concordado explicitamente com ela.

Aviso de reuniões do conselho

O síndico do conselho convoca uma reunião do conselho sempre que necessário, ou a pedido de outros membros do conselho, ou do gerente de negócios. Não há regras sobre quantas reuniões do conselho devem ocorrer por ano, mas isso pode ser estipulado nos estatutos.

Se o síndico do conselho não se reunir, outros membros do conselho ou o gerente de negócios podem convocar. Se isso também não funcionar, os membros do conselho e o gerente de negócios podem solicitar ao tribunal de sucessões que convoque uma reunião anual extraordinária, a fim de eleger um novo conselho e um novo síndico.

Ter um sistema de gestão de condomínios auxilia e muito nessa etapa, pois notifica em massa a todos condôminos sobre a reunião em questão, disponibilizando todas as informações necessárias para o comparecimentos e temas abordados.

O que vai acontecer nas reuniões do conselho?

A reunião é presidida pelo síndico do conselho. Se ele não estiver presente, outro síndico da assembleia poderá ser eleito.

Serão tratadas atas das reuniões do conselho. O protocolo deve conter informações sobre:

• Horário e local da reunião;
• Quem estava presente;
• Quem presidiu a reunião;
• Quais casos foram atendidos;
• Que decisões foram tomadas;
• Quem possivelmente votou contra a decisão;
• Todos os conselheiros presentes devem assinar a ata, inclusive aqueles que votaram contra uma ou mais deliberações.

Em princípio, uma decisão será válida mesmo que não tenha sido registrada, mas pode ser difícil saber que se trata.

Os coproprietários que não fazem parte do conselho não têm o direito de revisar as atas do conselho, mas devem poder exigir a impressão da ata em um caso específico.

Os membros do conselho não têm o dever de confidencialidade em relação às informações que recebem como membros do conselho.

Quando a reunião do conselho pode tomar uma decisão?

A reunião do conselho é deliberada quando mais da metade de todos os membros do conselho estão presentes. As decisões podem ser tomadas por mais da metade dos votos expressos, mas ainda assim, mais de um terço de todos os membros do conselho devem votar a favor.

Se o conselho tiver seis membros, pelo menos quatro devem comparecer para que o conselho possa tomar decisões. Se apenas quatro se reunirem, pelo menos três devem votar em uma decisão para ela ser válida.

Em caso de empate, o voto do líder faz a diferença.

As tarefas do conselho

A diretoria deve assegurar o funcionamento e manutenção do condomínio, responsável pelo funcionamento diário do condomínio. A operação envolve, entre outras coisas, arrecadar despesas comuns, manter contas, pagar contas continuamente, ter contato com autoridades e vizinhos.

A diretoria pode, sem o consentimento da assembleia de coproprietários, iniciar todas as manutenções normais, independentemente do custo. Há uma distinção entre manutenção e trabalho que envolve a elevação do padrão para novas aquisições, extensões, etc.

Uma distinção é importante para quando uma decisão pode ser tomada pelo conselho, possivelmente os co-proprietários reunidos por maioria simples, e quando uma maioria de dois terços é exigida na assembleia de co-proprietários.

Na gestão dos assuntos comuns do condomínio, é antes de mais nada que o conselho de administração implementa as decisões tomadas pela assembleia de condôminos.

O que está na gestão e manutenção normais deve ser avaliado especificamente pelo condomínio individual. É também responsabilidade do conselho tomar decisões que não sejam atribuídas a terceiros por lei ou pelos estatutos.